Case, boom di vendite nel 2024 con la formula della nuda proprietà -Evelina Marchesini

Tendenze. Secondo Confabitare, solo l’anno scorso transazioni cresciute del 20% sul 2023. Sconti all’acquisto sino al 50% in base all’età del venditore.

Un po’ i tassi di interesse bassi che incentivano i mutui, un po’ l’età crescente dei proprietari di case, aumentano l’intertesse e l’acquisto per una casa in nuda proprietà. La quale, da un lato, consente al venditore (che diventa usufruttuario) di continuare a godere del proprio immobile finché in vita e, dall’altro, all’acquirente (che diventa proprietario) di comprare con sconti che possono arrivare anche al 50%, nel caso di un venditore con età compresa tra i 64 e i 66 anni.

Il mercato

Secondo un’analisi realizzata da Confabitare (Associazione proprietari immobiliari) le transazioni sono aumentate nel 2024 del 20% rispetto all’anno precedente, coinvolgendo circa 97mila pensionati in tutto il Paese.

Bologna registra l’incremento più significativo, con un +36%, seguita da Roma +33,5%, Torino +32% e Milano +30,9%. Mediamente, i venditori hanno circa 75 anni e percepiscono pensioni appena superiori ai 1.100 euro al mese.

L’Emilia-Romagna guida la classifica nazionale, rappresentando il 39% delle vendite complessive in nuda proprietà. Seguono Lazio 18%, Piemonte e Lombardia 16%, Toscana 10% e Liguria 8 per cento. L’analisi di Confabitare segnala che la vendita in nuda proprietà sta diventando anche un’opzione sempre più interessante per gli acquirenti nella fascia d’età 45-54 anni, spesso genitori interessati ad assicurare un investimento futuro per i figli o garantirsi una sicurezza economica integrativa per la pensione.

Per Alberto Zanni, presidente nazionale di Confabitare, il crescente ricorso alla vendita nuda proprietà è il segnale di «una crisi che continua a colpire duramente la fascia anziana della popolazione; è indispensabile che il Governo agisca tempestivamente con misure mirate».

Il motivo? Liquidità oggi

Secondo l’Ufficio studi di Tecnocasa – che ha appena diffuso uno studio dedicato alla nuda proprietà – risulta che, nel 2024, il 67,4% di chi ha venduto con questa formula lo ha fatto per reperire liquidità, per mantenere un certo tenore di vita, oppure per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età e a volte per sostenere i figli nell’acquisto della casa.

Gli acquirenti di nuda proprietà più attivi sul mercato sono quelli con un’età compresa tra 35 e 44 anni, che compongono il 28,3% del totale. Nella maggior parte dei casi a comprare nude proprietà sono famiglie che compongono il 70% del totale (spesso si tratta di genitori che acquistano per i figli), mentre i single si fermano al 30 per cento. In altri casi invece l’acquisto è concluso per garantirsi, negli anni a venire, un “tesoretto” da integrare alla pensione.

La tipologia più compravenduta è il trilocale con il 30,2% delle preferenze, seguono i quattro locali. Il 23,7% degli acquisti ha richiesto un mutuo, mentre nel 76,3% l’operazione è avvenuta in contanti.

Per l’acquirente il principale vantaggio è sicuramente l’aspetto economico, in quanto un’abitazione acquistata in nuda proprietà ha sicuramente un costo inferiore rispetto alla piena proprietà di un immobile con identiche caratteristiche, proprio per l’impossibilità di disporre subito del bene. Può essere pertanto una forma di investimento per il futuro o per aiutare i figli a comprare oggi una casa: insomma meglio un po’ meno soldi, ma subito. Per la parte venditrice vendere la nuda proprietà conservando il diritto di usufrutto permette di monetizzare senza doversi privare dell’abitazione, continuando ad avere godimento del bene.

Sconti fino al 50%

ReteVisure.it mette a disposizione una tabella per il calcolo dello sconto di acquisto della casa secondo l’età del venditore, premettendo che il valore della nuda proprietà viene calcolato moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse e moltiplicando il risultato per il coefficiente introdotto da Dm del 12 dicembre 2019, in vigore dal 1° gennaio 2020.

La tabella che riportano come riferimento può darci indicazioni più precise. Lasciando perdere i casi di venditore molto giovane (casistica davvero marginale) andiamo a cercare a che età del venditore (usufruttuario) il valore della nuda proprietà e quello dell’usufrutto si equivalgono. Questo succede, secondo ReteVisure.it, quando il venditore ha tra i 64 e i 66 anni. Le proporzioni cambiano mano a mano che aumenta l’età del venditore, per arrivare a uno “sconto” del 30% sui valori di mercato quando il futuro usufruttuario ha tra i 76 e i 78 anni.

Da 83 a 86 anni del venditore lo “sconto” è solo del 20%, per arrivare al 10% dai 93 ai 99 anni.

Quanto ai costi di manutenzione dell’immobile, salvo accordi diversi, le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttario, mentre quelle straordinarie sono a carico dell’acquirente. Tutte le imposte che riguardano il possesso del bene (come Irpef, Imu e rifiuti) competono all’usufruttuario.

Evelina Marchesini

Tratto da Condominio&immobili 5 maggio 2025