La casa e la terza età

Il problema della casa quando si diventa anziani, e poi via via attraverso tutti i passaggi della vecchiaia fino alla grande vecchiaia, è molto spesso uno dei principali pensieri o preoccupazioni; se la si possiede comporta spese, qualche volta non programmabili e poi è troppo grande per una persona spesso sola, oppure non è conforme alle esigenze di accessibilità necessarie per i limiti fisici che l’età comporta e così via. Spesso ci si arrovella nel pensare come risolvere il proprio futuro di vita, nel senso del futuro di dove si vivrà e del futuro della propria casa, spesso vissuta quasi come un essere amato.

Suddividiamo i temi che abbiamo enumerato e partiamo dall’analizzare il più diffuso, cioè quello legato al problema economico. Come abbiamo detto, oggi affrontare le spese condominiali, che nel passato potevano avere un andamento piuttosto costante, è diventato sempre più faticoso anche per le variabili di alcuni tipi di spese legate all’andamento dei costi dell’energia. A questi aumenti, si  aggiungono le spese straordinarie di manutenzione e/o di miglioria deliberata dalla maggioranza dei condomini, anche se noi non le abbiamo approvate.

Queste situazioni possono essere fonte di grande ansia. Vediamo come si può affrontare un problema di questo tipo, restando nella propria casa e vivendo gli anni che ci rimangono serenamente.

Si tratta della vendita della propria casa con il mantenimento del diritto di usufrutto, finché si è in vita e con esso il diritto di abitazione. Questo si configura giuridicamente come la vendita della nuda proprietà.

La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto ; chi acquista l’immobile diventa nudo proprietario, cioè, è il proprietario delle mura della casa, ma non ha diritto di utilizzarla o affittarla, di usufruirne, da cui usufrutto. Quindi vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di abitarlo o affittarlo. Alla morte del venditore l’usufrutto passa ovviamente all’acquirente e non agli eredi del venditore.

Tra i costi dell’operazione ci sono quelli di una eventuale mediazione per l’agente immobiliare che ha curato la vendita e oggigiorno questa percentuale si aggira tra 3,5 e 4%. Salvo accordi diversi le spese condominiali e di manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario, ossia di chi ha venduto, mentre quelle straordinarie sono a carico del nudo proprietario. L’articolo 1008 del Codice civile stabilisce infatti che “l’usufruttuario è tenuto per la durata del suo diritto ai carichi annuali come le imposte eccetera”.

L’usufruttuario, chi vende la nuda proprietà, può essere una persona sola oppure due coniugi cointestatari. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile (è da ricordare che se l’usufruttuario muore, l’inquilino non può continuare ad abitare nell’appartamento per oltre cinque anni dalla data del decesso, sempre che non intercorrano successivi accordi in tal senso con il nuovo locatore) o vendere l’usufrutto,cioè il diritto ad occupare l’immobile, a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà.

Nella formazione del prezzo di cessione della nuda proprietà di un’unità immobiliare incidono tutta una serie di fattori che vanno dall’età del venditore al numero di persone che si riservano il diritto di usufrutto per finire ai classici indicatori per la determinazione delle quotazioni immobiliari e cioè lo stato di conservazione dell’immobile, la sua ubicazione eccetera. Per calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà si devono quindi prendere in considerazione alcuni coefficienti, redatti periodicamente dal ministero delle finanze, basati sulle aspettative di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. Considerato che l’usufrutto dura per tutta la vita dell’usufruttuario, il suo valore è tanto più basso quanto più alta è l’età di chi gode tale diritto.

A seguito dell’aumento del tasso di interesse legale con decreto MEF pubblicato sulla G.U. il 30.12.2022 sono stati rideterminati i coefficienti per il calcolo dell’usufrutto 2023.

 Alcuni esempi

• valore della proprietà 500.000 €
• Età dell’usufruttuario 65 anni
• Valore dell’usufrutto 250.000 €
• Valore della nuda proprietà 250.000 €

altro esempio

• Valore della proprietà 500.000 €
• Età dell’usufruttuario 70 anni
• valore dell’usufrutto 200.000 €
• valore della nuda proprietà 300.000 €

terzo esempio

• valore della proprietà 500.000 €
• età dell’usufruttuario 75 anni
• valore dell’usufrutto 175.000
• valore della nuda proprietà 325.000

Note

• articolo 981 del Codice civile
• diritto reale su cosa altrui, che può essere applicato a vari beni, per esempio per l’abitazione. Art.978 del Codice civile